Avant de tomber amoureux d’une inscription, mieux vaut connaître le montant qu’un prêteur vous approuvera réellement. Ce calculateur établit le prix d’achat maximal que vous pouvez vous permettre de la même façon qu’un prêteur canadien : à partir de votre revenu et de vos dettes, en appliquant les ratios d’endettement et en vous soumettant au test de résistance hypothécaire. Entrez vos chiffres ci-dessus et ajustez les estimations à votre situation.
Comment les prêteurs évaluent votre capacité
La capacité d’emprunt ne dépend pas vraiment du prix affiché d’une propriété, mais de la part de votre revenu mensuel qui peut servir, sans risque, à en assumer les frais. Les prêteurs canadiens répondent à cette question au moyen de deux ratios, et tout prêt assuré doit respecter les deux.
Le test de résistance hypothécaire
Voici l’élément qui surprend bien des premiers acheteurs : vous n’êtes pas admissible au taux qu’on vous offre. Selon le test de résistance fédéral, le prêteur doit confirmer que vous pourriez encore assumer vos paiements à un taux admissible plus élevé — le plus élevé de votre taux contractuel majoré de 2 %, ou 5,25 %. Ainsi, si on vous offre 4,79 %, vous devez en réalité être admissible à 6,79 %. Le calculateur l’applique automatiquement, puis affiche votre paiement réel estimé au taux que vous avez entré.
Les deux ratios : ABD et ATD
Votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) compare vos frais de logement à votre revenu brut. Ces frais comprennent votre paiement hypothécaire (capital et intérêts), les taxes foncières, le chauffage et la moitié des frais de copropriété. Pour un prêt assuré, l’ABD ne peut pas dépasser 39 % de votre revenu brut.
Votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD) ajoute vos autres paiements de dettes mensuels — prêt auto, cartes de crédit, prêts étudiants, marges de crédit — à ces frais de logement. L’ATD ne peut pas dépasser 44 %. C’est pourquoi rembourser un prêt auto ou un solde de carte de crédit avant de faire une demande peut augmenter sensiblement le montant admissible : cela libère de la marge sous le plafond de 44 %.
Le calculateur retient la plus basse des deux limites, puisque vous devez satisfaire aux deux.
Un exemple concret
Prenons un ménage gagnant 120 000 $ par année, avec un paiement auto de 500 $ par mois et 80 000 $ en mise de fonds, qui prévoit un taux de 4,79 % sur 25 ans. Son revenu mensuel brut est de 10 000 $; son budget ABD est donc de 3 900 $, et son budget ATD (après le paiement auto) d’environ 3 900 $ aussi. Après environ 450 $ de taxes foncières et de chauffage, il reste à peu près 3 450 $ par mois pour l’hypothèque — admissible à 6,79 %. Cela correspond à un prix d’achat maximal d’environ 567 000 $. Son paiement réel à 4,79 % serait toutefois plus proche de 2 860 $ par mois — bien en dessous du montant du test de résistance, ce qui en est précisément l’objectif.
Ce que le calcul ne comprend pas
- Les frais de clôture — les droits de mutation, les frais juridiques et la taxe que certaines provinces prélèvent sur la prime de la SCHL se paient en plus de votre mise de fonds, et non dans le prêt.
- Les règles de mise de fonds minimale — 5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 % sur la portion jusqu’à 1,5 million de dollars, et 20 % au-delà. Le calculateur les respecte : une petite mise de fonds peut donc plafonner votre prix avant votre revenu.
- Votre crédit et les limites propres au prêteur — un prêteur peut appliquer des ratios plus stricts que les maximums de 39 % / 44 % selon votre dossier de crédit.
Foire aux questions
Le revenu familial est-il avant ou après impôt ?
C’est votre revenu brut — avant impôts et retenues — car c’est celui qu’utilisent les prêteurs dans les calculs de l’ABD et de l’ATD.
Pourquoi mon maximum est-il plus bas que prévu ?
Le plus souvent, c’est le test de résistance (vous êtes admissible à 2 % au-dessus de votre taux), d’autres dettes mensuelles qui grugent votre marge ATD de 44 %, ou une mise de fonds trop petite par rapport au prix. Essayez de rembourser une dette ou d’augmenter la mise de fonds pour voir l’effet.
Une mise de fonds plus élevée aide-t-elle toujours ?
Elle fait deux choses : elle réduit l’hypothèque nécessaire et, à 20 % de mise de fonds, elle vous évite entièrement l’assurance de la SCHL. Sous 20 %, une mise de fonds plus élevée réduit aussi la prime d’assurance.
Sources
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — calcul de l’ABD et de l’ATD : les limites de 39 % et 44 %, et ce qui compte comme frais de logement.
- Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) — le taux admissible minimal (test de résistance) : le plus élevé de votre taux + 2 % ou 5,25 %.
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — les règles de mise de fonds minimale et le barème des primes d’assurance.
Cette page est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier. Les montants sont des estimations qui évoluent avec le temps — confirmez ce à quoi vous êtes réellement admissible auprès de votre prêteur ou d’un professionnel hypothécaire qualifié avant de vous engager.