Winnipeg se classe régulièrement parmi les marchés immobiliers les plus abordables des grandes villes canadiennes — et c’est une vraie bonne nouvelle pour les acheteurs qui se sentent exclus des marchés de Toronto ou de Vancouver. Accéder à la propriété ici est à la portée de beaucoup de gens qui ont renoncé à cet objectif ailleurs. Mais il vaut la peine de faire les calculs avec soin, car le Manitoba a ses propres règles qui influencent ce que vous paierez à la clôture. Ce calculateur vous guide à travers votre paiement mensuel, votre assurance SCHL et le portrait complet des frais de clôture pour un achat au Manitoba.
Estimations seulement. Les taux présentés sont des exemples en date de juin 2026. Confirmez toujours les chiffres réels avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de vous engager.
Ce que tout acheteur au Manitoba devrait savoir d’entrée de jeu
- Le Manitoba perçoit une taxe de transfert foncier sur les achats immobiliers, calculée selon des tranches progressives sur le prix d’achat.
- Le Manitoba n’impose plus de taxe provinciale sur la prime d’assurance SCHL — la province a éliminé cette surtaxe en 2020 ; les guides plus anciens qui en font mention sont donc dépassés.
- Il n’existe actuellement aucun remboursement ni exemption pour premiers acheteurs sur la taxe de transfert foncier du Manitoba — contrairement à la Colombie-Britannique ou à l’Île-du-Prince-Édouard, le Manitoba ne réduit pas cette taxe pour les premiers acheteurs.
- Le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété (RAP) sont les principaux outils disponibles pour les premiers acheteurs manitobains, en plus du remboursement fédéral de la TPS/TVH sur les maisons neuves.
Mise de fonds minimale au Manitoba
Le Manitoba applique les mêmes règles fédérales que partout au Canada :
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix
- 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $
- 20 % si la propriété coûte 1 500 000 $ ou plus (impossible à assurer dans ce cas)
Pour la plupart des achats à Winnipeg, vous travaillerez avec la tranche de 5 %. Sur une propriété de 400 000 $, par exemple, la mise de fonds minimale est 5 % de 400 000 $ = 20 000 $.
Le prêt assurable maximal est de 1,5 million de dollars, un seuil relevé de 1 million de dollars en décembre 2024. Au-delà, l’assurance n’est pas offerte et une mise de fonds d’au moins 20 % est exigée.
Comment fonctionne l’assurance SCHL au Manitoba
Si votre mise de fonds — l’argent versé comptant à l’achat — représente moins de 20 % du prix, la loi canadienne vous oblige à souscrire une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci provient le plus souvent de la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), l’organisme fédéral qui garantit ces prêts.
Précisons d’entrée de jeu ce que cette assurance fait et ne fait pas : elle protège votre prêteur, pas vous. Si vous cessiez de faire vos paiements, c’est la banque qui serait remboursée — votre situation personnelle n’est pas couverte. Vous payez la prime, mais la banque en est la bénéficiaire.
Pourquoi s’y soumettre ? Parce qu’elle permet à la banque de prêter à des acheteurs qui n’ont pas accumulé les 20 % au complet. Sans elle, vous devriez attendre d’avoir économisé la totalité de la mise de fonds avant d’être admissible. C’est le compromis qui vous ouvre la porte plus tôt.
Le coût s’appelle la prime, et c’est un pourcentage de votre prêt qui varie selon votre mise de fonds. Selon la SCHL, les taux courants sont :
- Mise de fonds de 5 % → prime de 4,00 % du prêt
- Mise de fonds de 10 % → prime de 3,10 % du prêt
- Mise de fonds de 15 % → prime de 2,80 % du prêt
Plus votre mise de fonds est élevée, plus la prime est faible. Et la prime est financée — intégrée directement à votre prêt — vous ne la payez donc pas comptant. Vous la remboursez progressivement dans vos mensualités.
Bonne nouvelle propre au Manitoba : la province ne perçoit plus de taxe provinciale sur la prime SCHL. Le Manitoba a éliminé cette surtaxe en 2020. Si vous avez lu un guide plus ancien qui en parle, vous pouvez l’ignorer — ce coût n’existe plus. L’Ontario, le Québec et la Saskatchewan perçoivent encore ces surtaxes (8 %, 9 % et 6 % respectivement), mais pas le Manitoba. Un paiement comptant de moins à la clôture.
Réglementation locale et frais de clôture au Manitoba
Le Manitoba perçoit une taxe de transfert foncier — une taxe provinciale prélevée à chaque changement de propriétaire, calculée sur le prix d’achat et payée comptant à la clôture par l’entremise de votre avocat. Contrairement à d’autres frais de clôture, elle ne peut pas être intégrée à votre prêt hypothécaire.
Selon le gouvernement du Manitoba, la taxe de transfert foncier est calculée par tranches progressives — comme les paliers de l’impôt sur le revenu :
- 0 % sur la première tranche de 30 000 $
- 0,5 % sur la portion de 30 000 $ à 90 000 $
- 1,0 % sur la portion de 90 000 $ à 150 000 $
- 1,5 % sur la portion de 150 000 $ à 200 000 $
- 2,0 % sur tout ce qui dépasse 200 000 $
Pour calculer précisément ce que vous devrez selon votre prix d’achat, utilisez notre calculateur de taxe de transfert foncier du Manitoba.
Un point important à dire franchement : le Manitoba n’offre aucun remboursement ni exemption pour premiers acheteurs sur la taxe de transfert foncier. Certains sites web prétendent le contraire — vous pourriez tomber sur des références à un remboursement de 8 250 $ pour les premiers acheteurs manitobains. Ce chiffre est inexact ; aucun tel programme provincial n’existe. Les pages officielles du gouvernement du Manitoba le confirment. La taxe de transfert foncier s’applique à tous les acheteurs de la même façon, et les programmes fédéraux décrits ci-dessous sont les principaux outils à la disposition des premiers acheteurs dans la province.
À quoi ressemble un budget de clôture complet au Manitoba ? Au-delà de votre mise de fonds et de la taxe de transfert foncier, prévoyez typiquement :
- Honoraires d’avocat : généralement 1 500 $ à 2 000 $ au Manitoba (ce sont les avocats qui gèrent les clôtures immobilières ici)
- Assurance titres : environ 250 $ à 400 $ pour un achat résidentiel courant
- Inspection préachat : généralement 450 $ à 550 $
Ces chiffres sont des estimations. Votre avocat vous remettra un état des frais de clôture adapté à votre transaction.
Vos options en tant qu’acheteur au Manitoba
En l’absence de programme provincial pour premiers acheteurs, les programmes fédéraux prennent encore plus d’importance au Manitoba. Voici ceux qui sont actifs en 2026.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) Le CELIAPP est un compte enregistré conçu expressément pour les premiers acheteurs. Vous pouvez y cotiser jusqu’à 8 000 $ par année et jusqu’à 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt (comme le REER), et les retraits admissibles pour l’achat d’une propriété sont entièrement libres d’impôt (comme le CELI). Vous pouvez aussi combiner le CELIAPP et le RAP. Selon Canada.ca, le CELIAPP est ouvert aux cotisations depuis avril 2023.
Régime d’accession à la propriété (RAP) via le REER Avec le RAP, vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de votre REER — 120 000 $ pour un couple qui achète ensemble — sans retenue d’impôt, afin de constituer votre mise de fonds. Vous remboursez la somme dans votre REER sur une période de 15 ans. Ce n’est pas de l’argent gratuit, mais c’est un prêt sans intérêt de vous à vous-même.
Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs (introduit en mars 2025) Ce programme fédéral récent s’applique aux ententes d’achat-vente signées le 20 mars 2025 ou après. Les premiers acheteurs admissibles d’une maison neuve peuvent récupérer la TPS payée à l’entrepreneur — jusqu’à 50 000 $. Le remboursement complet s’applique aux propriétés jusqu’à 1 million de dollars ; un remboursement partiel couvre les propriétés de 1 million à 1,5 million de dollars.
Note importante : la définition de « premier acheteur » pour ce programme utilise une règle de cinq ans, et non un critère de « n’avoir jamais été propriétaire ». Vous êtes admissible si ni vous ni votre conjoint ou partenaire de fait n’avez habité, au cours de l’année civile ou des quatre années civiles précédentes, une résidence dont vous (ou eux) étiez propriétaire. Vérifiez votre admissibilité sur Canada.ca avant de compter sur ce remboursement — le programme est récent et les détails peuvent avoir évolué.
Ce que le Manitoba n’offre pas actuellement, c’est un remboursement provincial, une subvention ou une exemption sur la taxe de transfert foncier pour les premiers acheteurs. Les programmes fédéraux ci-dessus — notamment le CELIAPP utilisé de façon constante avant l’achat — sont vos principaux leviers au Manitoba.
Comment utiliser ce calculateur
Cela prend environ trente secondes :
- Inscrivez le prix de la propriété que vous envisagez.
- Inscrivez votre mise de fonds en dollars. L’outil la compare au minimum fédéral et vous avertit si elle est insuffisante.
- Inscrivez le taux d’intérêt que votre prêteur vous a proposé (ou un taux que vous voulez tester).
- Choisissez votre amortissement — le nombre d’années pour rembourser le prêt, habituellement 25.
Vous verrez votre paiement mensuel estimé, votre prime SCHL et votre prêt hypothécaire total, prime incluse. Il n’y a pas de ligne de taxe provinciale sur la prime — le Manitoba ayant supprimé cette charge en 2020.
Un détail qui vaut la peine d’être connu : ce calculateur utilise la bonne méthode canadienne. Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement (deux fois par année), et non mensuellement comme aux États-Unis. Beaucoup de calculateurs se trompent là-dessus. Le nôtre respecte la convention canadienne.
Exemple — une propriété de 400 000 $ à Winnipeg avec 10 % de mise de fonds
Voici un scénario concret pour que chaque chiffre prenne son sens.
Vous achetez une propriété de 400 000 $ à Winnipeg avec une mise de fonds de 10 % (40 000 $) — bien au-dessus du minimum de 20 000 $ pour ce prix. Taux : 4,79 %, amortissement : 25 ans.
Le côté prêt hypothécaire :
- Mise de fonds : 40 000 $
- Prêt avant l’assurance : 400 000 $ − 40 000 $ = 360 000 $
- Prime SCHL à 10 % de mise de fonds (3,10 %) : 360 000 $ × 3,10 % = 11 160 $ (financée dans le prêt)
- Aucune taxe provinciale sur la prime au Manitoba — le Manitoba a supprimé cette charge en 2020
- Prêt hypothécaire total : 360 000 $ + 11 160 $ = 371 160 $
- Paiement mensuel estimé à 4,79 % sur 25 ans : 2 115 $
Le côté frais de clôture :
- Taxe de transfert foncier sur 400 000 $ — calcul par tranches :
- 0 % sur 0 $ à 30 000 $ : 0 $
- 0,5 % sur 30 000 $ à 90 000 $ (60 000 $) : 300 $
- 1,0 % sur 90 000 $ à 150 000 $ (60 000 $) : 600 $
- 1,5 % sur 150 000 $ à 200 000 $ (50 000 $) : 750 $
- 2,0 % sur 200 000 $ à 400 000 $ (200 000 $) : 4 000 $
- Total taxe de transfert foncier : 5 650 $
- Honoraires d’avocat : environ 1 800 $
- Assurance titres : environ 300 $
- Inspection préachat : environ 500 $
- Total approximatif des frais de clôture au-delà de la mise de fonds : environ 8 250 $
En résumé, en plus des 40 000 $ de mise de fonds, prévoyez environ 8 250 $ en frais de clôture — dont la taxe de transfert foncier représente plus des deux tiers.
Questions fréquentes
Le Manitoba offre-t-il un remboursement de la taxe de transfert foncier pour premiers acheteurs ?
Non. Le Manitoba n’offre aucun remboursement ni exemption sur la taxe de transfert foncier pour les premiers acheteurs. Certains sites web affirment à tort qu’un remboursement de 8 250 $ existe au Manitoba — c’est inexact. Les sources officielles du gouvernement du Manitoba confirment qu’aucun tel programme n’est en vigueur. La taxe de transfert foncier s’applique à tous les acheteurs de la même façon, et les programmes fédéraux — CELIAPP et RAP — sont les principaux outils pour les premiers acheteurs dans la province.
Quel est le montant de la taxe de transfert foncier au Manitoba ?
Cela dépend du prix d’achat, calculé par tranches progressives. Sur une propriété de 400 000 $, le total est de 5 650 $ (soit 0 $ sur les premiers 30 000 $, 300 $ sur les 60 000 $ suivants, 600 $ sur les 60 000 $ suivants, 750 $ sur les 50 000 $ suivants, et 4 000 $ sur les 200 000 $ restants). Utilisez notre calculateur de taxe de transfert foncier du Manitoba pour obtenir votre montant exact selon votre prix d’achat.
Le Manitoba perçoit-il une taxe sur l’assurance SCHL ?
Non — plus depuis 2020. Le Manitoba a éliminé sa taxe provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire en 2020. Si vous avez lu une source plus ancienne qui en parle, elle est dépassée. L’Ontario (8 %), le Québec (9 %) et la Saskatchewan (6 %) perçoivent encore ces surtaxes à payer comptant à la clôture, mais pas le Manitoba.
Puis-je utiliser mon REER ou mon CELIAPP pour la mise de fonds au Manitoba ?
Oui, les deux. Grâce au Régime d’accession à la propriété (RAP), vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans retenue d’impôt pour une première propriété (120 000 $ pour un couple qui achète ensemble). Grâce au CELIAPP, vous pouvez accumuler jusqu’à 40 000 $ à vie en épargne déductible et libre d’impôt expressément pour un achat immobilier. Utiliser les deux programmes ensemble peut constituer une mise de fonds substantielle.
Puis-je éviter l’assurance SCHL au Manitoba ?
Oui — il suffit de verser une mise de fonds de 20 % ou plus du prix d’achat. À 20 %, l’assurance prêt hypothécaire n’est plus exigée, ce qui élimine la prime. Grâce aux prix relativement abordables de Winnipeg, atteindre ce seuil est plus réaliste ici que dans bien d’autres marchés canadiens — cela vaut la peine de faire les calculs.
Sources
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — assurance prêt hypothécaire, taux des primes et règles de mise de fonds minimale.
- Gouvernement du Manitoba — Taxe de transfert foncier — la structure par tranches, le calcul de la taxe et les directives officielles.
- Canada.ca — Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) — plafonds de cotisation, traitement fiscal et règles de retrait.
- Canada.ca — Régime d’accession à la propriété (RAP) — plafonds de retrait, admissibilité et règles de remboursement.
- Canada.ca — Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs — critères d’admissibilité, seuils de valeur et démarches.
Cette page fournit de l’information générale et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont des estimations en date de juin 2026 et évoluent dans le temps — confirmez les montants à jour avec votre prêteur, votre courtier hypothécaire ou votre avocat avant de vous engager.