Calculateur hypothécaire Québec

Vous achetez une première propriété au Québec ? Respirez un bon coup — les calculs sont plus simples qu’ils en ont l’air une fois qu’on vous les explique. Ce calculateur estime votre paiement hypothécaire mensuel selon les règles qui s’appliquent vraiment au Québec, y compris l’élément que la plupart des calculateurs en ligne oublient : une taxe de 9 % sur la prime d’assurance SCHL que vous payez comptant le jour de la signature chez le notaire. On vous détaille chaque morceau, du paiement mensuel jusqu’aux frais de clôture.

Estimations seulement. Les taux présentés sont des exemples en date de juin 2026. Confirmez toujours les chiffres réels avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de vous engager.

Ce que vous devez savoir d’un coup d’œil

• Le Québec perçoit une taxe de 9 % sur votre prime d’assurance SCHL — payée comptant chez le notaire, impossible à financer dans le prêt. Ce taux passe à 9,975 % le 1er janvier 2027.
• La taxe de bienvenue (droits de mutation immobilières) est souvent la plus grande dépense à la signature. Sur une propriété de 500 000 $ à Montréal, elle s’élève à environ 5 611 $.
• Un nouveau remboursement de la taxe de bienvenue (2026) peut vous rembourser jusqu’à 5 875 $ — dans notre exemple, c’est environ 5 153 $ récupérés, ce qui ramène la taxe de bienvenue nette à seulement 458 $.
• Les programmes fédéraux — CELIAPP (40 000 $ à vie) et RAP (60 000 $ par personne) — peuvent avoir un impact réel sur votre mise de fonds.
• La Ville de Montréal offre un programme d’aide à l’accession à la propriété de 5 000 $ à 15 000 $ pour les premiers acheteurs admissibles.

Comment fonctionne l’assurance SCHL au Québec

Si votre mise de fonds (l’argent que vous versez d’avance pour la propriété) représente moins de 20 % du prix, les règles canadiennes vous obligent à souscrire une assurance prêt hypothécaire. Au Québec, elle provient le plus souvent de la SCHL — la Société canadienne d’hypothèques et de logement, l’organisme fédéral qui garantit ces prêts (vous verrez parfois CMHC en anglais).

Une chose mêle bien des gens, alors disons-le tout de suite : cette assurance protège votre prêteur, pas vous. Si un jour vous cessiez de faire vos paiements, c’est la banque qui serait remboursée — l’assurance ne protège en rien vos finances personnelles. Vous la payez, mais c’est la banque qui est couverte.

Pourquoi existe-t-elle alors ? Parce qu’elle permet à la banque de prêter à des acheteurs ayant une mise de fonds plus modeste. Sans elle, il vous faudrait avoir accumulé les 20 % au complet. L’assurance est le compromis qui vous permet de devenir propriétaire plus tôt.

Ce coût s’appelle la prime, et c’est un pourcentage de votre prêt qui dépend de l’importance de votre mise de fonds. Selon la SCHL, les taux courants sont les suivants :

• Mise de fonds de 5 % → prime de 4,00 % du prêt
• Mise de fonds de 10 % → prime de 3,10 % du prêt
• Mise de fonds de 15 % → prime de 2,80 % du prêt

Plus votre mise de fonds est élevée, plus la prime est faible. Et voici la bonne nouvelle : la prime elle-même est financée — ajoutée directement à votre prêt hypothécaire — alors vous ne la payez pas comptant. Vous la remboursez petit à petit dans vos paiements mensuels.

Mise de fonds minimale au Québec

Le Québec suit les règles fédérales de mise de fonds minimale. Le montant requis dépend du prix de la propriété :

• 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix
• 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $
• 20 % si la propriété coûte 1 500 000 $ ou plus (impossible à assurer dans ce cas)

Pour une propriété dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, on combine les deux. Sur une propriété de 700 000 $, par exemple, cela donne 5 % de la première tranche de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % des 200 000 $ suivants (20 000 $) — un minimum de 45 000 $.

Le prêt assurable maximal est de 1,5 million de dollars, un plafond qui a été relevé de 1 million de dollars en décembre 2024. Au-delà de ce prix, l’assurance n’est pas offerte : il vous faudra donc une mise de fonds d’au moins 20 %.

La taxe de 9 % sur la prime SCHL — ce que vous payez à la signature

Voici la particularité québécoise, et c’est le coût qui surprend le plus souvent les premiers acheteurs.

Même si la prime SCHL est intégrée à votre prêt, le Québec impose une taxe de 9 % sur cette prime — et cette taxe ne peut pas être financée. Vous la payez comptant, à la signature, chez le notaire. Son nom officiel est la taxe sur les primes d’assurance, mais vous pouvez simplement la voir comme la taxe de 9 % du Québec sur votre prime SCHL.

Une petite précision rassurante : ce n’est pas la TVQ (la taxe de vente du Québec de 9,975 % que vous voyez sur vos achats de tous les jours). C’est un prélèvement distinct et plus modeste, perçu par Revenu Québec, qui s’applique précisément aux primes d’assurance.

Le calcul est simple. Prenez votre prime SCHL, multipliez par 9 %, et voilà votre taxe unique. Sur une prime de 13 950 $, par exemple, cela représente environ 1 256 $ — une somme à prévoir dans votre budget de signature, en plus de votre mise de fonds.

Une date à retenir : en date de juin 2026, le taux est de 9 %, mais selon le budget 2025 du Québec, il passe à 9,975 % le 1er janvier 2027. Si votre signature a lieu après cette date, attendez-vous à ce que ce coût soit un peu plus élevé. Nous mettrons le calculateur à jour lorsque le changement entrera en vigueur.

La taxe de bienvenue et les frais de clôture au Québec

Après la mise de fonds, le plus gros chiffre sur le relevé de clôture d’un acheteur québécois, c’est généralement la taxe de bienvenue — officiellement les droits de mutation immobilières. Elle s’applique à toute vente de propriété au Québec, et vous la payez comptant par l’entremise de votre notaire ; impossible de l’inclure dans votre prêt.

La taxe de bienvenue est calculée selon des paliers marginaux, un peu comme l’impôt sur le revenu. Selon Revenu Québec et la Ville de Montréal, les paliers provinciaux courants sont 0,5 % sur la première tranche de 58 900 $, 1 % sur la portion jusqu’à 294 600 $, et 1,5 % sur le reste. À Montréal, des paliers municipaux plus élevés entrent en jeu au-dessus d’environ 552 300 $, montant jusqu’à 2,5 %, 3,5 % et 4 % — la taxe de bienvenue grimpe donc rapidement pour les propriétés les plus chères à Montréal.

Sur une propriété de 500 000 $ à Montréal, la taxe de bienvenue s’élève à environ 5 611 $ (vérifiée avec notre calculateur). Pour connaître votre montant exact, utilisez notre calculateur de taxe de bienvenue du Québec.

À quoi ressemble le budget de clôture complet d’un premier acheteur au Québec pour une propriété de 500 000 $ ?

• Taxe de bienvenue : environ 5 611 $, moins le remboursement pour premier acheteur (voir ci-dessous)
• Taxe québécoise de 9 % sur la prime (sur une prime de 13 950 $) : 1 256 $
• Honoraires du notaire : environ 1 500 $–2 000 $
• Assurance titres : environ 300 $
• Inspection préachat : environ 500 $
• Taxe de bienvenue nette après remboursement : environ 458 $
• Total des frais de clôture approximatifs en plus de la mise de fonds : ~4 014 $

Votre notaire vous remettra un état des frais de clôture détaillé avant la signature.

Vos options en tant qu’acheteur québécois

Plusieurs programmes — fédéraux et provinciaux — peuvent considérablement réduire vos coûts initiaux.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) Le CELIAPP est un compte enregistré conçu spécifiquement pour les premiers acheteurs. Vous pouvez cotiser jusqu’à 8 000 $ par année et jusqu’à 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt (comme un REER) et les retraits admissibles pour l’achat d’une propriété sont entièrement libres d’impôt (comme un CELI). Vous pouvez combiner le CELIAPP avec le RAP ci-dessous. Selon Canada.ca, le CELIAPP a été ouvert aux cotisations en avril 2023.

Régime d’accession à la propriété (RAP) Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne de votre REER — 120 000 $ pour un couple — sans impôt, pour l’appliquer à une mise de fonds. Vous remboursez la somme dans votre REER sur 15 ans. C’est essentiellement un prêt sans intérêt que vous vous consentez à vous-même — difficile de faire mieux.

Remboursement fédéral de la TPS/TVH pour premiers acheteurs (instauré en mars 2025) Pour les contrats d’achat-vente signés le 20 mars 2025 ou après, les premiers acheteurs admissibles d’une maison neuve peuvent récupérer la TPS (ou la partie fédérale de la TVH) payée au constructeur — jusqu’à 50 000 $. Le remboursement intégral s’applique aux propriétés évaluées jusqu’à 1 million de dollars ; un remboursement partiel s’applique de 1 million à 1,5 million de dollars. L’admissibilité repose sur une règle de rétroactivité de 5 ans. Confirmez votre admissibilité sur canada.ca — ce programme est récent et les détails peuvent avoir été mis à jour.

NOUVEAU — Remboursement de la taxe de bienvenue pour premiers acheteurs — jusqu’à 5 875 $ Voilà la grande nouvelle pour les premiers acheteurs québécois. Annoncé par Revenu Québec et rétroactif au 1er janvier 2026, ce remboursement couvre 100 % des 5 000 premiers dollars de taxe de bienvenue payés, plus 25 % des 3 500 $ suivants — pour un remboursement maximal de 5 875 $.

Sur un achat de 500 000 $ à Montréal (taxe de bienvenue de 5 611 $), le remboursement s’élève à environ 5 153 $, laissant une taxe de bienvenue nette d’à peine 458 $ — une différence remarquable.

Quelques précisions importantes :

• « Premier acheteur » signifie ici que vous n’avez pas été propriétaire d’une résidence principale au Québec au cours de l’année d’achat ni des quatre années précédentes (rétroactivité de 5 ans, et non un critère « jamais eu de propriété »).
• Le remboursement commence à diminuer à partir d’un prix de base de 750 000 $ et disparaît entièrement à 1 000 000 $.
• Le système de paiement anticipé (où vous recevez le remboursement avant ou à la signature) devrait être mis en place à l’automne 2026. Si vous signez avant ce moment, vous demandez le remboursement dans votre déclaration de revenus québécoise et le recevez ultérieurement. Confirmez le calendrier actuel auprès de Revenu Québec.

Crédit d’impôt provincial pour premier acheteur — jusqu’à 1 400 $ Le crédit d’impôt québécois pour l’achat d’une première habitation peut réduire votre impôt provincial jusqu’à 1 400 $. Notez qu’il s’agit d’un crédit non remboursable — il n’est utile que si vous devez de l’impôt québécois cette année-là. Il peut s’ajouter au montant fédéral pour l’achat d’une habitation.

Programme d’accession à la propriété de la Ville de Montréal La Ville de Montréal offre une subvention de 5 000 $ à 15 000 $ aux premiers acheteurs admissibles qui achètent dans la Ville de Montréal. Les familles avec enfants peuvent avoir accès à des montants plus élevés. Être « premier acheteur » pour ce programme signifie ne pas avoir été propriétaire au Québec au cours des cinq années précédant votre achat. Des plafonds de prix s’appliquent et le programme dispose d’une enveloppe annuelle limitée. Communiquez avec la Ville de Montréal pour connaître les critères d’admissibilité et les périodes de demande en vigueur.

Comment utiliser ce calculateur

Cela prend une trentaine de secondes :

1. Inscrivez le prix de la propriété — le prix d’achat que vous envisagez.
2. Inscrivez votre mise de fonds en dollars. L’outil la compare au minimum québécois et vous prévient si elle est insuffisante.
3. Inscrivez le taux d’intérêt que votre prêteur vous a proposé (ou un taux que vous voulez tester).
4. Choisissez votre amortissement — le nombre d’années pour rembourser le prêt, habituellement 25.

Vous verrez votre paiement mensuel estimé, votre prime SCHL, la taxe québécoise de 9 % que vous devrez payer comptant à la signature, et votre prêt hypothécaire total, prime incluse.

Un détail qui vaut la peine d’être connu : ce calculateur utilise la bonne méthode canadienne. Les prêts hypothécaires canadiens à taux fixe sont composés semestriellement (deux fois par année), et non mensuellement comme aux États-Unis. Beaucoup de calculateurs conçus aux États-Unis se trompent là-dessus et surestiment légèrement votre paiement. Le nôtre respecte la convention canadienne, alors l’estimation est réaliste.

Exemple — une propriété de 500 000 $ au Québec avec une mise de fonds de 10 %

Suivons un scénario concret pour voir comment les morceaux s’emboîtent.

Vous achetez une propriété de 500 000 $ avec une mise de fonds de 10 % (50 000 $), à un taux de 4,79 % sur un amortissement de 25 ans.

Du côté du prêt hypothécaire :

• Prêt avant l’assurance : 500 000 $ − 50 000 $ = 450 000 $
• Prime SCHL à 10 % de mise de fonds (3,10 %) : 450 000 $ × 3,10 % = 13 950 $ (financée dans votre prêt)
• Taxe québécoise de 9 % sur la prime : 13 950 $ × 9 % = environ 1 256 $ — payée comptant à la signature
• Prêt hypothécaire total : 450 000 $ + 13 950 $ = 463 950 $
• Paiement mensuel estimé à 4,79 % sur 25 ans : 2 643 $

Du côté des frais de clôture (premier acheteur à Montréal) :

• Taxe de bienvenue sur 500 000 $ : environ 5 611 $
• Moins le remboursement pour premier acheteur : environ −5 153 $
• Taxe de bienvenue nette : environ 458 $
• Taxe québécoise de 9 % sur la prime : 1 256 $
• Honoraires du notaire : environ 1 800 $
• Assurance titres : environ 300 $
• Inspection préachat : environ 500 $
• Total des frais de clôture approximatifs en plus de la mise de fonds de 50 000 $ : ~4 314 $

Le nouveau remboursement change radicalement la donne pour les premiers acheteurs québécois. Sans lui, la taxe de bienvenue seule représenterait 5 611 $ — avec lui, vous ne payez qu’environ 458 $.

Questions fréquentes

Combien s’élève la taxe de bienvenue à Montréal sur une propriété de 500 000 $ ?

Environ 5 611 $. Montréal applique des paliers municipaux plus élevés que le reste du Québec au-dessus d’environ 552 300 $, ce qui fait grimper rapidement la taxe de bienvenue pour les propriétés plus chères. Utilisez notre calculateur de taxe de bienvenue du Québec pour connaître votre montant exact.

Les premiers acheteurs récupèrent-ils la taxe de bienvenue au Québec ?

Oui — un nouveau remboursement (rétroactif au 1er janvier 2026) couvre jusqu’à 5 875 $. Sur un achat de 500 000 $, le remboursement représente environ 5 153 $ des 5 611 $ de taxe de bienvenue, ne laissant qu’environ 458 $ à payer. Le système de paiement anticipé est prévu pour l’automne 2026 ; en attendant, vous demandez le remboursement dans votre déclaration de revenus.

Qu’est-ce que la taxe québécoise de 9 % sur l’assurance SCHL, exactement ?

C’est une taxe sur les primes d’assurance perçue par Revenu Québec, au taux de 9 % sur votre prime SCHL. Contrairement à la prime, elle ne peut pas être financée — vous la payez comptant à la signature, chez le notaire. Ce n’est pas la TVQ. À noter qu’elle passe à 9,975 % le 1er janvier 2027 selon le budget 2025 du Québec.

Puis-je utiliser mon REER ou mon CELIAPP pour la mise de fonds ?

Oui. Le RAP vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER sans impôt (à rembourser sur 15 ans). Le CELIAPP vous permet d’épargner jusqu’à 40 000 $ à vie avec des cotisations déductibles et des retraits libres d’impôt pour un achat admissible. Vous pouvez combiner les deux.

Quel est le prêt assurable maximal au Québec ?

1,5 million de dollars. Ce plafond a été relevé de 1 million de dollars en décembre 2024. Si la propriété coûte 1,5 million de dollars ou plus, l’assurance prêt hypothécaire n’est pas offerte et il vous faudra une mise de fonds d’au moins 20 %.

Sources

• Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — assurance prêt hypothécaire, taux des primes et règles de mise de fonds minimale.
• Revenu Québec — Taxe sur les primes d’assurance — la taxe de 9 % sur les primes SCHL et la hausse de 2027.
• Revenu Québec — Remboursement de la taxe de bienvenue pour premiers acheteurs — calcul du remboursement, seuils de réduction progressive et calendrier du paiement anticipé.
• Ville de Montréal — Paliers de la taxe de bienvenue — paliers municipaux au-dessus de 552 300 $.
• Ville de Montréal — Programme d’accession à la propriété — montants de la subvention, admissibilité et plafonds de prix.
• Canada.ca — Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) — plafonds de cotisation, traitement fiscal et règles de retrait.
• Canada.ca — Régime d’accession à la propriété (RAP) — plafonds de retrait, admissibilité et règles de remboursement.
• Canada.ca — Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs — critères d’admissibilité, seuils de valeur et marche à suivre.

Cette page fournit de l’information générale et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont des estimations en date de juin 2026 et évoluent dans le temps — confirmez les montants à jour avec votre prêteur, votre courtier hypothécaire ou votre notaire avant de vous engager.