Votre relevé hypothécaire affiche soudainement quelques milliers de dollars de plus ? Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, c’est l’assurance SCHL — l’assurance prêt hypothécaire — qui vient de s’ajouter. Ce calculateur d’assurance SCHL calcule ce qu’elle coûte, avec les mêmes paliers de mise de fonds et le même ratio prêt-valeur que la SCHL utilise, plus la taxe de vente que certaines provinces ajoutent par-dessus.
Tout ce qui suit relève du fédéral, peu importe la province où vous achetez : comment votre mise de fonds détermine votre prime, pourquoi trois provinces la taxent et les autres non, et quelques programmes fédéraux qui peuvent réduire la mise de fonds dont vous avez besoin au départ.
Estimations seulement. Les chiffres ci-dessous sont à jour en date de juillet 2026 et expliquent comment l’assurance SCHL est calculée — ils ne remplacent pas les chiffres réels de vos documents hypothécaires. Confirmez toujours avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de vous engager.
Qu’est-ce que l’assurance SCHL, au juste ?
Dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 %, les règles canadiennes exigent une assurance prêt hypothécaire — le plus souvent auprès de la SCHL, la Société canadienne d’hypothèques et de logement, la société d’État fédérale qui garantit ces prêts (parfois écrit CMHC en anglais, même organisme).
Voici ce qui étonne le plus de monde : cette assurance protège votre prêteur, pas vous. Si vous cessiez de payer, c’est la banque qui serait remboursée — rien pour vos propres finances. Vous la payez, mais c’est la banque qui est couverte. Elle existe parce que c’est ce qui permet à un prêteur de vous approuver avec moins de 20 % de mise de fonds.
De combien de mise de fonds avez-vous vraiment besoin ?
Le minimum n’est pas un pourcentage fixe — il dépend du prix de la propriété :
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix
- 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $
- 20 % si la propriété coûte 1 500 000 $ ou plus — à ce prix, elle ne peut être assurée du tout
Entre 500 000 $ et 1,5 million, on combine les deux taux sur les deux tranches. Le plafond de 1,5 million de dollars pour un prêt assurable est entré en vigueur le 15 décembre 2024, en hausse par rapport à 1 million.
Comment se calcule votre prime SCHL
Votre prime dépend de votre ratio prêt-valeur (RPV) — votre prêt en pourcentage du prix de la propriété. Moins vous mettez de mise de fonds, plus votre RPV — et votre prime — sont élevés :
- 20 % de mise de fonds ou plus (RPV de 80 % ou moins) — aucune prime; vous n’avez pas besoin de cette assurance
- Environ 15 % de mise de fonds (RPV jusqu’à 85 %) — prime de 2,80 % de votre prêt
- Environ 10 % de mise de fonds (RPV jusqu’à 90 %) — prime de 3,10 % de votre prêt
- Environ 5 % de mise de fonds, le minimum légal (RPV jusqu’à 95 %) — prime de 4,00 % de votre prêt
Au-delà de 95 % de RPV, l’assurance n’est pas offerte — d’où le minimum fédéral de 5 %.
La prime est un pourcentage de votre prêt, pas du prix de la propriété — et bonne nouvelle, ce n’est pas comptant à la signature. Elle s’ajoute à votre prêt et se rembourse petit à petit avec le reste de vos paiements.
La particularité provinciale : la taxe de vente sur votre prime
Votre taux de prime — 2,80 %, 3,10 % ou 4,00 % — est le même partout au Canada. Ce qui change d’une province à l’autre, c’est la taxe de vente sur cette prime, et seulement trois provinces en imposent une :
- Ontario — 8 %
- Québec — 9 %
- Saskatchewan — 6 %
Partout ailleurs — Alberta, Colombie-Britannique, Manitoba, Nouveau-Brunswick, Terre-Neuve-et-Labrador, Nouvelle-Écosse et Île-du-Prince-Édouard — aucune taxe sur la prime. (Le Manitoba en imposait une aussi, aboli en 2020.)
Cette taxe touche seulement la prime et, contrairement à elle, ne peut pas être financée — vous la payez comptant, en plus de votre mise de fonds, à la signature.
Vous achetez dans l’une des trois provinces qui l’imposent ? La page de l’Ontario, du Québec ou de la Saskatchewan détaille l’impact exact.
Un exemple concret : propriété de 500 000 $ avec 10 % de mise de fonds
Propriété de 500 000 $, 10 % de mise de fonds (50 000 $), à 4,79 % sur 25 ans :
- Prêt avant l’assurance : 500 000 $ − 50 000 $ = 450 000 $
- Prime SCHL à 10 % (3,10 %) : 450 000 $ × 3,10 % = 13 950 $, financée dans le prêt
- Prêt total : 450 000 $ + 13 950 $ = 463 950 $
- Paiement mensuel à 4,79 % sur 25 ans : 2 643 $
Cette même prime de 13 950 $ est ensuite taxée selon votre province :
- Ontario : 8 % = 1 116 $ comptant
- Québec : 9 % = 1 256 $ comptant
- Saskatchewan : le même 6 % s’applique — voir sa page pour un exemple complet
- Partout ailleurs : 0 $
Pourquoi le calcul hypothécaire canadien diffère d’un calculateur américain
Encore une particularité fédérale : la loi canadienne exige que les prêts hypothécaires à taux fixe soient composés semestriellement — deux fois par année — et non mensuellement, la norme américaine. Ça change légèrement votre paiement réel, et un calculateur conçu pour le marché américain se trompera un peu. Celui-ci applique la bonne convention canadienne.
Augmenter votre mise de fonds : CELIAPP, RAP et le remboursement de la TPS/TVH
Une mise de fonds plus élevée donne un prêt plus petit, et franchir un palier fait aussi baisser votre prime. Trois programmes fédéraux peuvent aider.
CELIAPP — cotisez jusqu’à 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie ; cotisations déductibles comme un REER, retraits libres d’impôt comme un CELI. Ouvert depuis avril 2023, combinable avec le RAP.
RAP — retirez jusqu’à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple) de votre REER, sans impôt, remboursé sur 15 ans — un prêt sans intérêt que vous vous accordez.
Remboursement de la TPS/TVH — pour les contrats signés dès le 20 mars 2025, les premiers acheteurs d’une maison neuve récupèrent la TPS payée au constructeur, jusqu’à 50 000 $ — intégral jusqu’à 1 million, partiel jusqu’à 1,5 million, sous une règle de rétroactivité de 5 ans. Confirmez sur canada.ca, ce programme étant récent.
Ce que ce calculateur n’inclut pas
- La surcharge de 0,20 % pour les amortissements de 30 ans. Certains premiers acheteurs et acheteurs de maisons neuves peuvent choisir 30 ans d’amortissement depuis décembre 2024, et la SCHL ajoute 0,20 % à la prime pour cet amortissement. Non modélisé ici — si ça s’applique à vous, votre prime réelle sera un peu plus élevée.
- Les droits de mutation et autres frais de clôture. Honoraires juridiques, assurance titres et, hors de quelques provinces, droits de mutation s’ajoutent à tout ce qui figure ici — la page de votre province les détaille.
- Si vous pouvez réellement vous le permettre. Ce calculateur établit le prix de votre assurance, sans le comparer à votre revenu et à vos dettes. Notre calculateur de capacité d’emprunt fait exactement ça.
- La planification de l’argent comptant nécessaire. Mise de fonds et taxe provinciale se paient comptant — notre calculateur de budget peut vous aider à planifier cette épargne.
Foire aux questions
Combien coûte l’assurance SCHL ?
Ça dépend de votre mise de fonds : 4,00 % du prêt à 5 % de mise de fonds, 3,10 % à 10 %, 2,80 % à 15 % — et 0 % dès 20 %, puisque l’assurance n’est plus requise passé ce seuil.
Dois-je souscrire l’assurance SCHL sous 20 % de mise de fonds ?
Oui, dès que votre mise de fonds tombe sous 20 % (RPV supérieur à 80 %) — à condition que la propriété coûte moins de 1 500 000 $ et que votre RPV ne dépasse pas 95 %.
La prime SCHL est-elle la même partout au Canada ?
Le taux de prime est fédéral et identique partout. Ce qui diffère, c’est la taxe de vente par-dessus : Ontario 8 %, Québec 9 %, Saskatchewan 6 %, rien ailleurs.
Peut-on financer la prime SCHL, ou faut-il payer comptant ?
La prime peut être financée dans le prêt. La taxe de vente provinciale, elle, est différente : elle ne peut pas être financée — il vous la faut comptant à la signature.
L’assurance SCHL me protège-t-elle si je n’arrive plus à payer ?
Non. Elle protège votre prêteur, pas vous — en cas de défaut, elle rembourse la banque, pas vos finances. Vous payez la prime; la banque est protégée.
Sources
- Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — assurance prêt hypothécaire, taux des primes et mise de fonds minimale.
- Gouvernement de l’Ontario — Retail Sales Tax sur les assurances — la taxe provinciale de 8 % sur les primes d’assurance.
- Revenu Québec — Taxe sur les primes d’assurance — la taxe de 9 % sur les primes SCHL.
- Gouvernement de la Saskatchewan — Provincial Sales Tax — la TVP de 6 % sur les contrats d’assurance (page en anglais).
- Canada.ca — CELIAPP — plafonds de cotisation, traitement fiscal et règles de retrait.
- Canada.ca — Régime d’accession à la propriété (RAP) — plafonds de retrait et règles de remboursement.
- Canada.ca — Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs — critères d’admissibilité et seuils de valeur.
Cette page fournit de l’information générale et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont des estimations en date de juillet 2026 et évoluent dans le temps — confirmez les montants à jour avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de vous engager.